作者/高天

出品/联商网&搜铺网

2017年，12万㎡的杭州西溪银泰城开业。作为蒋村板块首个入市的大型商业综合体，西溪银泰城的起点并不低。

“西湖区首个银泰城”“北临浙大紫金港、南眺西溪湿地的核心位置”“城西科创大走廊起点”“豪宅聚集地”等一众标签加持，以及独特的“杭州眼”建筑特色，下沉式广场、风景连廊等空间亮点，杭州首家带ScreenX三面屏影厅的博纳影院、迪卡侬旗舰店、能刷脸的奇客巴士、海底捞、MUJI无印良品、优衣库等超200家品牌阵容，让西溪银泰城“赚足了眼球”。

唯一可惜的是地铁5号线在项目开业后2年才开通，也正是此时，西溪银泰城的“最大竞争对手”龙湖杭州西溪天街于当年开业了。

此后，西溪银泰城的经营并不理想，商场的开业率不高，客流不足，这几年甚至被不少网友锐评为“杭州最难的银泰城”。

日前，随着云南城投旗下云泰商业宣布退出杭州西溪银泰城等4座银泰城的经营后，关于杭州西溪银泰城的未来猜想引人瞩目。10月15日，联商网于实地走访了西溪银泰城，一探其当下的实际经营情况以及未来动向。

01

空置率高，主力店层次不错

西溪银泰城位于杭州西湖区余杭塘路和崇仁路的交汇处，地铁5号线浙大紫荆港站上盖，项目总体量30万㎡，涵盖了购物中心、商业街、写字楼；其中商业面积12万㎡，由购物中心和悦街组成。

▲地铁直达

购物中心分为A馆和B馆，主要以体量更大的B馆为主，地上1层和地上4层连通AB馆。

A馆由B2的停车场、B1和地上4层的商业楼层组成，因本身体量不大，且都是“大店模式”，所以整体空置率不高，联商网实探后发现，仅二楼有三个空铺。

地下1层仅规划了一家店铺KK桌球俱乐部，地上1层整层都是迪卡侬，同样地上4层整层是宏优体育；地上3层被一分为二，一半是博纳影院，一半是宏优体育；地上2层目前在营业的品牌有GAPDAY健身、XPLAYING&嘻痞、网鱼电竞、海伦司小酒馆等品牌。

B馆共6层，地下2层至地下4层为停车场，地下1层和地上4层为商业部分。B1至L4各楼层的定位分别是“烟火”(小餐饮及生活配套)、“聚荟”(快时尚、咖啡、家电数码)、“花漾”(运动休闲)、“玩潮”(儿童、游乐)、“寻味”(大餐饮)。

现场看到，负一楼主要由云泰商业自主打造的美食主题街区“茶马花街”、海底捞、屈臣氏、中国黄金、宝丽眼镜，以及一众小餐饮品牌组成。其中茶马花街内有瑞幸咖啡、塔斯汀、霸碗盖码饭、茶百道、CoCo都可、阿香米线、周真真、小杨生煎、陈八两等品牌，且有三个空铺。其他小餐饮包括肯德基、老娘舅、乡村基、牧白手作、茉酸奶、夸父炸串、鹤岗小串等品牌。整个负一楼的空铺数量至少有30个。

▲B1层“茶马花街”

一楼余杭塘路与崇仁路交汇的1号门左右两边，分别是喜茶和以及骏马摇火塘民谣酒吧；南侧对着崇仁路的2号门两边分别是必胜客和星巴克，且星巴克是双层店；一楼另一家星巴克在AB馆连通处的6号门，对面的是霸王茶姬；接驳地铁口、下沉式广场可达的入口两侧是主力店优衣库，以及乐派西餐厅、井田日料，这两个餐饮铺位前身是山葵家。

一楼还有一家面积较大的MUJI，其他品牌如波司登、Adidas(双层店)、M Stand、华为、小米和三星等。

二楼目前在营业的品牌如星聚会KTV、RolaxSPA、NIKE、雅戈尔、飞鸟和新酒、三叶草等品牌。

三楼有乐之堡儿童乐园、青小豆自然探索乐园、独麦喜剧空间、闷头攀岩馆、东方音乐梦工厂等品牌。

四楼在营业的有许府牛火锅、七欣天、外婆家、新发现、炉鱼、韩宫宴、蛙喔牛蛙、羊老三羊蝎子火锅、LINLEE林里、春阳茶事、锐动健身等品牌。

B馆地上1至4层的空铺数量近50家，总体约80个空铺，空置率很高。

客流方面，在工作日午餐时间仅负一楼的餐饮相对理想，其他业态及楼层客流一般，主要客群是周围写字楼工作人员。

商业街区悦街方面，只有零星的餐饮店铺在营业，空置率高企，不少店铺门口张贴着招租启事，且顾客寥寥无几。

单从品牌上看，西溪银泰城的主力店并不差。优衣库、MUJI都是当下经营不错的快时尚品牌，影院、KTV、健身房等生活休闲标配也一应俱全，还有西湖区唯一一家迪卡侬。而且，迪卡侬、优衣库、MUJI、博纳影院、海底捞、星巴克、必胜客这些品牌自项目开业以来就一直正常经营，表现稳定。

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自身经营与外部竞争“双压”

西溪银泰城的空置率和客流现状反映出，目前该项目确实遇到了不少的经营挑战。有数据显示，2024年西溪银泰城亏损了5.7亿元，也是此次云泰商业提前解约四座银泰城中亏损最大的商场。

实际上，西溪银泰城的区位优势良好。地铁直达、蒋村核心板块、对面是浙江大学紫荆港校区，板块内有腾讯、阿里巴巴、咪咕数媒、浙江蓝天下影视等一众名企。同时，作为杭州热门的改善型商圈，品质住宅成熟，项目旁边的西溪诚园单价6万元/㎡左右，不缺消费力。

然而，项目开业8年至今却深陷经营难题，背后逃不开自身和外部竞争的双重压力。

其一，动线和停车场问题。作为一个开业了8年的商场，西溪银泰城的建筑的设计及日常养护并不差，包括下沉式广场、多中庭的空间设计也是现代商业标配。但项目主次动线的设计，整体游逛体验不佳。现场看到，西溪银泰城以L型主动线+横竖相接次动线为动线结构，虽然有利于业态划分，但动线整体混乱，存在“走回头路”弊端。同时，停车场环境差、管理混乱也一直被消费者诟病。

其二，品牌的聚合度不高。上文论述了目前西溪银泰城的品牌矩阵，虽然主力店层次还不错，但整体品牌的层级不高，同品类和互补品类的品牌没能形成有效集群，影响商场的吸引力。比如当下各大商场重点布局的餐饮业态，虽然有外婆家、星巴克这些连锁品牌，但还是一些传统品牌，目前市场流行的自助餐、云贵川Bristo餐厅、“漂亮饭”餐厅等都缺席了。运动品牌也是传统的耐克、阿迪达斯，年轻人追捧的户外品牌一家都没有。

其三，西溪天街的冲击。西溪天街是龙湖在杭州运营不错的项目之一，2019年开业后给西溪银泰城形成了不小的竞争压力，两个项目相距500米左右，完全是“贴身肉搏”，比如西溪天街就有牛new寿喜烧、费大厨等一些流量餐饮品牌。

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等待新的运营者

对西溪银泰城而言，现阶段不仅要持续完善自身硬件，也要精准定位客群以升级更有市场吸引力的品牌矩阵。板块内除了西溪天街这一直接竞争对手，项目周围有一定体量的商业并不多，诸如城西银泰城、龙湖紫荆天街等都在5公里范围左右，三公里范围内相对知名的只有古墩印象城，这对西溪天街来说也是一个机会。

在等待新运营团队接手的同时，西溪银泰城也在积极进行内部调整。杭州首家蜜雪冰城旗舰店已经在围挡装修，开业后应该会给项目带来不错的客流。

关于西溪银泰城后期的管理归属，联商网也分别向云泰商业和银泰商业管理集团进行了求证。

云泰商业方面表示：“西溪银泰城原本是云泰商业和城西银泰城体系共管，目前处于交接阶段，此后云泰商业会退出。”

银泰商业管理集团则告诉联商网：“目前还不清楚，后续有新动作将会官宣。”

在联商网看来，如果银泰商管自己接手管理，应该是比较理想的结果，旗下的湖滨银泰in77和城西银泰城都是杭州商业的佼佼者。关于西溪银泰城后期的进展，联商网将持续关注。