作者/高天

出品/联商网&搜铺网

用“理想很丰满，现实很骨感”来形容杭州江南樱花里，再恰当不过了。

2024年10月，江南樱花里开业，因地处“国际滨”及位于钱塘江畔，所以将客群瞄准为高生活品味人士。该项目定位“江南高级生活场”，彼时引入了时尚奢品、高端餐饮、珠宝配饰、生活服务等一众业态。尤其是引入了1万㎡的中奢华东城，曾宣称是华东规模最大、品类最全、品牌最丰富的“奢品折扣第一城”。

然而，仅过了不到一年的时间，这个以“二奢”入局杭州市场的新商业却陷入了拖欠业主租金、欠薪及严重经营不善的困境。近日，联商网实探后发现，整个商场仅剩一楼的星巴克和五楼的悦江新远IMAX电影院还在正常营业，其余门店均已关闭。

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现状：仅剩两家店营业

江南樱花里位于杭州滨江区信诚路与闻涛路交汇处，闻涛路上有著名的“樱花跑道”，与钱塘江“相邻”，但是距离最近的地铁站(地铁6号线城业路站)也要1公里左右。

正对信诚路上原本有两个入口通向商场，如今仅剩一个入口可进入，商场内扶梯均已关闭，四楼的影城可以通过入口旁的直梯抵达。通过直梯到商场6楼，原本也是影院的部分，如今已经关闭，影院横跨4-6层，如今仅剩5层部分营业，四楼的IMAX厅已经关闭。

▲影院六楼部分关闭

▲五楼IMAX厅关闭

二楼和三楼更是漆黑一片，已经没有商铺开门，部分区域贴着“施工中，勿进”的字条。负一层已经无法进入，地下2层和3层是停车场。

而一楼只有星巴克还在营业中，与星巴克同侧的“临街店铺”有餐饮桔酒屋已经歇业，从现场看应该是关闭不久；旁边的沅西Live House大门紧锁，也已歇业。

星巴克的一名员工表示，“商场现在楼上还有一家影院和我们开着，目前我们没有收到关店的消息。”而电影院方面也声称，“未接到关门的消息”。实际上，自悦江商业中心营业以来，该影院就一直存在，已经经营了近10年。

▲正常营业的星巴克

▲影院仅剩5层正常营业

悦江商业中心一物业人员告诉联商网，“从7月份开始，商场的一些商户就开始撤离，负责经营的公司不仅欠了业主的租金，员工的工资也没发，一直都有人维权，警察也上门过。但据说现在也找不到人，电话无人接。”

江南樱花里刚开业时，也引入了不少品牌。除了上述提及的中奢华东城，还专门配置了保真、保养、保收的国鉴检测中心，以及环球美食自助天花板之一的竹哩、米其林Chef坐镇的莉兹1898、千岛湖菜系浪里、知名唱作人主理的沅西Live House、桔酒屋、星巴克、稻状元、东方美学珍珠品牌原屿森等。

然而，这个“命途多舛”的商业项目，至今仍未摆脱需要“再次寻求突破”的困境。

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困局：“小业主模式”之殇

江南樱花里的问题主要源于小业主模式带来的弊端。

小业主模式指的是商场开发商将商铺分割销售给多个小业主，再由小业主自主经营或委托给第三方管理。这是很多开发商为了快速回笼资金而采取的手段，属于典型的将商业地产运营属性异化成“房地产销售属性”的思维。这一模式不利于商场的长期经营，很容易陷入“产权分散、运营失败、价值贬值”的恶性循环中。

江南樱花里属于悦江商业中心的商场部分，而悦江商业中心涵盖了商场和写字楼。2008年，海墅房地产开发(杭州)有限公司拿下了杭政储出[2007]76号地块，即江南樱花里所处地块项目，涵盖了住宅、写字楼、商场等业态，由世茂集团与中海集团联合控股。住宅部分即御江苑，曾用名钱塘帝景，目前的二手房均价超7万，是名副其实的“沿江豪宅”。

不过，6万㎡左右的商业却“一波三折”。2016年，该项目以乐缤纷世茂中心的名字亮相，引入了新远影城、乐高活动中心、COSTA咖啡、乐刻健身等一众品牌，当时的管理方是杭州弘聚投资管理公司(企查查显示该企业已于2022年注销)，但因该企业拖欠业主租金，海墅房地产开发(杭州)有限公司于2021年将地下一层和地上一至四层的部分，低价出售给了远航控股集团(浙江)有限公司。

远航集团接管商场后，以奥特莱斯为定位，打造了奥莱精选(滨江)城市广场，并再次向市场推出了480个可购买的商铺。据悉该项目当时与星巴克、肯德基、耐克等品牌完成过签约。然而项目最终于2024年10月更名为江南樱花里后才正式开业。

然而，小业主模式本身就具有局限性。商业地产最讲究运营，需要有统一规划和管理的动线、定位、招商、活动营销，而小业主模式往往因产权不集中，出现商铺风格混乱、物业管理不佳、业态杂乱、品牌低端等一系列问题，最终因经营不善导致资产贬值，甚至沦为“僵尸商场”。

这样的案例在杭州不在少数。与江南樱花里同为奥莱模式的衣之家西湖时代广场店，就因产权分散导致运营失控，使商场无法统一改造升级，经历关闭与重开，至今依然是“折扣卖场”；同样是西湖边绝佳位置的涌金广场，2001年就将商铺分割出售，辉煌的时候带来了杭州第一家海底捞以及家乐福超市，也给商场吸引了一波流量，但仍然没能逃过小业主模式的厄运。

类似的还有港龙城、蓝钻天成等等。

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出路：重新定位，统一管理

江南樱花里的失败，“小业主模式”自然是主要原因，但也避不开运营方的管理水平。

据公开资料显示，远航集团是一家以商业资产投资、商业物业整租、商业地产服务为三大主营业务的商业不动产一体化投资运营商，前身为创办于2014年的千里眼商业集团，是浙江省内成立最早、综合实力最强的专业商业地产运营商，并创立了“缤谷、吾爱邻、奥莱精选”三大商业体品牌。

根据远航集团官方公开过的信息，其运营过包括杭州奥体缤纷里、位于萧山的众安·嘉润公馆社区商业、横店缤纷城、宁波缤纷城、诸暨唐韵缤谷、萧山人民广场奥莱公园、杭州世茂缤谷等商业。其中与江南樱花里距离3公里左右的世茂缤谷2018年开业，期间经历多次调整，品牌开了又关；去年更名为星荟广场，从大众点评上看，目前整个商场仅8家门店营业。

如今看远航集团深陷资金危机，已是“自身难保”。企查查信息显示，远航集团目前被执行涉案金额达530.89万元，商业合作纠纷(被告方)达16起，5月份新增的两起股权冻结数额分别为1520万元和490万元。

因此，对江南樱花里而言，未来若能引入更专业的运营商进行统一管理，或许还有一线生机。如杭州商业认可度较高的龙湖商业，或者近年来在商业领域如鱼得水的华润万象生活等，只不过能否招来这些头部运营商才是关键。

另一方面，江南樱花里的定位就存在弊端。引入中奢华东城作为最大的主力店，江南樱花里试图通过奥特莱斯模式打开周边的“高端客群”，但是折价的“二奢”很难吸引这些真正的有钱人，他们的消费目的在杭州大厦、万象城这些高端商场。

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商圈：一家独大，未来看华润商业

当然，江南樱花里的“失败”，与商圈环境也有关系。

江南樱花里隶属滨江南板块，主要是以浦沿镇为中心，周边目前的主要商业项目有滨江宝龙城、英冠缤悦城、海威领界、滨江商厦、金盛嘉悦广场以及上文提及的星荟广场。不过除了滨江宝龙城，其余项目均为中小体量的社区商业。此前市场传言称滨江宝龙城将被出售，联商网求证宝龙方面后得到的回复是，“出售的仅是写字楼部分，商业正常运营。”

▲距离江南樱花里几百米的英冠滨悦城

整个滨江区由长河、西兴、浦沿三镇组成。其中长河位于三区之间，是区政府所在地，也是发展最早、目前营商环境最好的，镇域内有龙湖滨江天街、星光大道、中南乐游城等商业。西兴位于滨江区最东边，与萧山奥体接壤，目前在经营最大的商业是滨江银泰百货，还有兴耀的星耀城和星澜里项目，龙湖滨康天街在建中。

相较而言，浦沿是滨江三镇发展最晚的地区，但最近几年板块日渐成熟，靠近萧山闻堰的滨江南端也兴起了一批新的住宅，如世茂栖棠誉湾、龙湖滨颂御湖境、绿城春来晴翠等项目。随之而来的是，商业等配套不断丰富。

其中最受关注的莫过于华润伟业路TOD项目。资料显示，该项目总建筑面积约39.5万㎡，其中地上建筑面积约24.4万㎡，地下建筑面积约15.1万㎡，地下一层设置地下商业面积约2万㎡；地上规划了三幢建筑面积约11.4万㎡的塔楼、6层11.9万㎡的商业综合体、2层1.1万㎡的商业街区。

规划上，华润伟业路TOD项目将以“街区+商业综合体”的产品形态，建设青年时尚型商业综合体，计划引进全城及区域“首店”、旗舰店、品牌概念店，融合国际时尚、潮流零售、沉浸休闲等多业态，以融合性的消费场景、差异化的业态品牌和创新的商业内容，促进区域商圈更新升级。

▲华润伟业路TOD项目效果图

未来，华润伟业路TOD项目将与滨江宝龙城形成两个超10万㎡的大型商业，扼守滨江南板块，形成互补共进之势。