来源/财经无忌
作者/无锈钵
《世界是平的》作者弗里德曼曾说过：“穆迪可以用债券降级毁灭一个国家。”
一直以来，投资者们对三大评级机构奉若神明，市场上没有经过它们认证的债券几乎无人问津。反过来说，那些得到评级机构认证的企业，也无疑打开了通向未来的“发展快车道”。可以说，越是充满变化的市场里，信用评级的“门禁”价值就越发凸显。过去的几年里，房地产行业曾经迎来深度调整期，大批房企流动性风险加剧。在部分房企暴雷的风险预警拉响后，相关评级机构也大规模下调中资房企评级。数据显示，已有多家房企主动撤销信用评级。所幸，这一情况并未持续太久，伴随着当下政策和楼市的回暖，地产行业已经在逐步赢回市场的信任。2022年一季度，中央各部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号。除了财政部明确今年内不扩大房地产税改革试点城市，两会也定调探索行业新发展模式，支持新市民等三类购房需求。宏观来看，房地产市场调控政策的不断完善升级，让这一行业有望逐渐步入“良性循环”。外部环境的稳定之下，行业内部，一场围绕企业信用评级的“保卫战”，也已经轰轰烈烈的打响。年报集中发布的第一季度里，不少房企都在公告中，将“稳”字作为了未来的战略核心。3月30日，碧桂园于线上召开业绩发布会里，碧桂园集团总裁及执行董事莫斌就不惜时间，再三强调“行稳致远”。然而，战略端重视容易，实际产生效果，却并不如想象的那么简单。众多房企“求稳”的声浪中，市场会对哪些品牌报以期待？首先是作为“国家队”一员的华润置地。过去一年里，在行业中一众房企被国际评级机构下调评级的环境中，华润置地是为数不多以良好的信用水平，得到评级机构持续认可的品牌。在去年9月，惠誉确认华润置地“BBB+”长期发行人评级，展望“稳定”，而在今年2月17 日，穆迪亦确认华润置地的发行人评级为 “Baa1”，展望“稳定”。另一边，同样收获一众评级机构认可的，还有业界公认“最安全民企”的龙湖。作为国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企，过去一年里，龙湖在信用表现方面继续领跑民营房企梯队，其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪资信（AAA）均为稳定。房企浮浮沉沉的浪潮中，上述企业为何能收获资本市场的青睐？结合过往的数据来看，营收庞大、盈利稳健、负债率低的企业，一直是市场关注的焦点。以龙湖为例，财报数据显示，过去的2021年里，龙湖集团实现合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，且回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。归属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%，兑现承诺。穿越这个充满不确定性的市场环境，龙湖的成绩单，再一次证明了这一企业穿越风暴和浪潮的韧性。客观来说，身处行业的波动之下，比起唱稳，要想真正行稳，殊为不易。即便是早在6年前就预言了地产“白银时代”的万科董事会主席郁亮，也不得不在前几天的业绩会现场，为利润下跌向股东公开致歉。而纵观龙湖集团的前行轨迹，“自律”的财务表现，一直是企业对抗风浪的“压舱石”和“定心丸”。首先是在土储端，穿越高杠杆扩张和宏观调控时代，不同的拿地氛围并没有影响龙湖，这一品牌一直保持着自己的投资节奏。正如龙湖集团CEO陈序平在业绩发布会中所强调的那样：“我们很庆幸在过去几年没有盲目下沉、没有过多布局一些低能级城市，这些低能级城市因为它整体产业的原因，包括人口的流出，包括整个市场的供大于求，我们预判这些低能级城市在今年整个市场是很难恢复的。”在此基础上，龙湖过去一年的土储布局，更多则是集中于高能级的城市区域，其中，长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积，分别占新增收购土地储备总建筑面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。约85%的房屋货量集中在这五大城市圈的核心价值区域，为净利润的稳定增长提供了重要基础。高质量的土地储备，为龙湖带来了稳健的销售额度和营业收入，同时也带来了稳定的债务结构。在具体的债务细节方面，2021年，龙湖平均借贷成本4.14%，创历史新低。剔除预收款后的资产负债率64.7%、净负债率46.7%、现金短债比6.11倍。一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年“三道红线”指标保持“全绿”。据睿和智库数据统计，在监管的“三道红线”上，市场上308家房地产企业中，超过2/3的房企未能满足监管要求，而龙湖是为数不多满足要求的民营上市公司。回望龙湖一直以来良好的信用评级，可以说，正是这种财务端的“自律表现”帮助企业赢得了市场的信任，而这一信任所带来的融资环境的优化，也在不断赋予房企更大的战略空间，保证企业在风浪交织中稳如泰山。当然，特殊时期，保障财务的稳健，只是企业平稳前行的前提条件，最终能否穿越风浪，除了稳健，更为关键的，还是要确定前行的方向。“真正穿越周期的企业，往往做到了既看到眼下，时刻打算，又目光长远，不为一时一地而自乱阵脚。”某种程度上，支撑那些优秀地产企业可持续发展的，正是他们一直以来奉行的“长期主义”。回望过去，从需求下降的白银时代，到宏观调控的“瘦身时代”，地产行业的确走过了一段艰难的岁月，然而，眺望未来，中国市场真的不需要房地产了吗？首先，虽然中国人均居住面积已经到了40平方米，但是住房发展不平衡的问题犹在，尤其是在一线、新一线城市，刚改和改善的需求仍然突出，亟待房企承接。其次，作为产业链最长、产业带动能力最强的行业之一，中国经济未来的高质量发展，离不开对地产行业潜能的挖掘。从这个角度来说，属于地产头部企业的机遇依然存在，只是行业的发展方式，将告别过去的大水漫灌，逐渐走向精细化运营的良性循环。而要实现这一切，除了要有非凡的战略视角，同样也要有破釜沉舟，拥抱未来的勇气。“短期目标要让位于长期目标，这么多年来，龙湖从来没有为一个短目标去做事情。”这也是为什么，过往的数年里，除地产开发业务外，龙湖始终在逐渐加大投资性物业航道上的实践，实现商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修等航道业务协同发展。财报数据验证了龙湖的战略眼光，在销售市场不确定加大的环境下，这些投资性物业为龙湖的营收和利润组成提供了坚实的支撑。数据显示，2021年龙湖实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。这之中，作为龙湖最赚钱业务之一的商业投资，在2021年共实现租金收入81.5亿元，同比增长40%。据悉，2022年龙湖集团还将有13个重资产商场在上海、北京、重庆等城市亮相，同时还有5个以上的轻资产运营项目开业。与此同时，2021年，同样也是龙湖租赁住房品牌“冠寓”的盈利元年，全年开业10.6万间，整体出租率为92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%。近年来，尽管长租公寓短期遭到了暴雷冲击，但业务的长期价值仍然存在，这也是龙湖坚守这一赛道的重要原因。龙湖集团董事长陈序平在业绩会上透露，未来龙湖冠寓会保持20%以上的增长速度，但会聚焦近20个有发展空间、年轻人不断涌入的城市。这也是为什么，展望未来时，他相信，在房住不炒的宏观形势下，龙湖集团凭借自身的经营稳健，将“获得更多的市场资源和发展机遇”。某种程度上讲，龙湖这一企业在风浪中所展示的“掌舵”哲学，也正是地产行业由粗犷的“野蛮生长阶段”迈向新的发展阶段的写照。在这之上，伴随着市场整体的回暖，行业也期待着越来越多龙湖这样的企业出现，不断恢复市场和投资者中国房地产行业的信心。
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